Công ty Luật Khai Phong

Vợ chồng ông A. có một thửa đất khoảng 200 m² cùng một căn nhà cấp bốn diện tích khoảng 50 m² tọa lạc trên thửa đất này.

 

Nhà không giấy, không công chứng

Năm 2008, vợ chồng ông A. đã chuyển nhượng nhà, đất trên cho bà D. với giá 300 triệu đồng. Khi ra công chứng, phòng công chứng chỉ chấp nhận công chứng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (do đất đã được cấp giấy chứng nhận…), không chấp nhận công chứng việc mua bán nhà vì tài sản này chưa có giấy tờ sở hữu. Thế nên trong hợp đồng không thể hiện việc mua bán nhà dù cả hai bên vẫn thống nhất việc này.

Sau đó, theo bà D., dù bà đã trả hết tiền, bên bán vẫn không chịu giao nhà, đất khiến bà bị thiệt thòi. Bà đã nhiều lần yêu cầu nhưng phía này cho rằng chỉ vay tiền bà, còn việc ký hợp đồng chuyển nhượng đất chỉ là để làm tin. Nay bà D. đòi thì bên bán sẽ trả lại 400 triệu đồng.

Đòi mãi không xong, bà D. đành kiện nhờ tòa can thiệp.

Hai tòa chỏi nhau

Cấp sơ thẩm nhận định bà D. không chứng minh được việc mình có mua ngôi nhà cấp bốn gắn liền đất. Vợ chồng ông A. không chứng minh được chuyện vay tiền bà D. Nhà gắn liền đất nhưng hai bên không có thỏa thuận mua bán nhà do đó hợp đồng không thể thực hiện được. Tòa tuyên vô hiệu… Hai bên đều có lỗi nên mỗi bên chịu một nửa thiệt hại. Giá trị đất đến thời điểm xét xử sơ thẩm là 700 triệu đồng nên buộc vợ chồng ông A. phải trả cho bà D. 500 triệu đồng (gồm 300 triệu đồng tiền chuyển nhượng đất và 200 triệu đồng bồi thường 1/2 thiệt hại).

Án tuyên xong, cả hai phía đều kháng cáo

Sau đó, tòa cấp phúc thẩm cho rằng hai bên đã thỏa thuận, hoàn toàn tự nguyện khi thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng tài sản. Hợp đồng không trái đạo đức xã hội. Mục đích và nội dung giao dịch không trái pháp luật. Bà D. đã giao tiền, đã đăng ký quyền sử dụng đất nên hợp đồng đã hoàn thành… Do đó, theo quy định của luật dân sự và luật đất đai, hợp đồng mua bán trên không vi phạm nên không bị vô hiệu. Vợ chồng ông A. không giao tài sản là có lỗi làm cho hợp đồng không thực hiện được… Tòa tuyên sửa án sơ thẩm, buộc vợ chồng ông A. phải bồi thường cho bà D. 700 triệu đồng.

 

Hợp đồng đã hoàn thành

Tôi đồng tình với quan điểm của tòa cấp phúc thẩm tuyên hợp đồng không vô hiệu vì nó đã đảm bảo tính pháp lý. Đồng thời, trên thực tế phía người nhận chuyển nhượng cũng đã đăng ký quyền sử dụng đất… nên không lý gì không bảo vệ quyền lợi của họ. Chưa kể phần lớn nhà ở nông thôn hoặc nhà cấp bốn, nhà tạm ở đô thị chưa được cấp quyền sở hữu nhà rất nhiều nên việc mua bán ít khi đả động đến căn nhà. Thực tế này cũng cần được xem xét một cách thấu đáo để bảo vệ quyền lợi cho bên mua ngay tình.

Tuy nhiên, ngoài hai quan điểm của hai cấp tòa mà bài báo nêu, tôi thấy còn có nhiều ý kiến cho rằng khi hợp đồng đã hoàn thành, nếu vợ chồng ông A. không thực hiện nghĩa vụ thì tòa án cần áp dụng quy định tại Điều 699 BLDS buộc phía này phải thực hiện nghĩa vụ giao tài sản cho bà D. Bà D. có nghĩa vụ bồi thường giá trị nhà cho vợ chồng ông A…

Thiết nghĩ với nhiều quan điểm xử lý như trên, cần có một hướng dẫn cụ thể để tòa án giải quyết cho thống nhất.

Luật sư LÊ NGỌC CẢNH, Đoàn Luật sư TP.HCM

SOURCE: BÁO PHÁP LUẬT TPHCM

 

< Lùi		Tiếp theo >