Công ty Luật Khai Phong

KPLC: Tư vấn & Hướng dẫn Pháp Luật về Hợp đồng Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng: Biến tiền đặt cọc thành tiền mua đất ______________________________________________________________________________

Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng: Biến tiền đặt cọc thành tiền mua đất

Email In PDF.

Hơn năm năm trước, bà H. (huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai) mua một mảnh đất của vợ chồng ông C. với giá 350 triệu đồng. Hai bên thống nhất, bà H. đặt cọc trên 200 triệu đồng, sẽ thanh toán hết khi đã nhận được giấy tờ đất. Bên bán sẽ đền cọc gấp đôi nếu vi phạm thỏa thuận…

 

Tòa không cho phạt cọc

Theo bà H., một thời gian sau, vợ chồng ông C. không chịu thực hiện nghĩa vụ như đã cam kết nên bà kiện đòi tiếp tục hợp đồng, nếu không thì phải bồi thường thiệt hại theo giá đất thị trường…

Phía ông C. giải thích, số tiền trên 200 triệu đồng trên là ông mượn bà này chứ không phải là tiền mua bán đất. Tuy nhiên, hai bên lại thể hiện bằng hợp đồng mua bán. Khi đến hạn, vợ chồng ông nhiều lần gọi bà H. đến để trả nợ nhưng bà không tới lấy tiền mà kiện ông ra tòa. Do đó, vợ chồng ông không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H.

Xử sơ thẩm đầu năm 2006, TAND huyện Nhơn Trạch đã bác khai nại của bên bán vì không có chứng cứ chứng minh việc mượn tiền. Tòa chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H., buộc bên bán phải trả cho bà gần 3 tỉ đồng (giá trị đất theo giá thị trường tại thời điểm xét xử) vì không tiếp tục hợp đồng. Tòa nhận định bà H. đã giao trên 200 triệu đồng cho bên bán, chiếm hơn 3/4 giá trị hợp đồng chuyển nhượng đất. Điều này cho thấy khoản tiền trên mang ý nghĩa ở giai đoạn thanh toán hợp đồng chứ không phải là khoản tiền đặt cọc. Do đó, không thể cho rằng đây là tiền cọc để xử lý bồi thường gấp đôi như đôi bên đã thỏa thuận…

Xử phúc thẩm sau đó, TAND tỉnh Đồng Nai cũng giữ nguyên quan điểm trên của bản án sơ thẩm.

Án tuyên sai

Ngay sau đó, ông C. làm đơn khiếu nại nhiều nơi vì cho rằng các bản án xử không đúng. Cuối năm 2006, TAND Tối cao có công văn trả lời ông, nhận định bản án của cấp sơ thẩm và phúc thẩm là có căn cứ pháp luật. Vẫn không đồng ý, ông lại khiếu nại đến nhiều cơ quan tại địa phương.

Tháng 8-2009, Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Đồng Nai có văn bản gửi VKSND Tối cao, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị giám sát bản án này. Theo đoàn, nhận được khiếu nại của ông C., cơ quan này đã cùng chánh án TAND tỉnh, phó viện trưởng VKSND tỉnh, trưởng Ban Pháp chế HĐND tỉnh ngồi lại “mổ xẻ” các bản án. Sau đó, các bên thống nhất, phải kiến nghị cấp có thẩm quyền xem xét lại bản án trên vì có sai lầm khi áp dụng luật. Bởi trong bản hợp đồng, hai bên đã thỏa thuận ghi rõ bên mua có đặt cọc cho bên bán hơn 200 triệu đồng. Việc đặt cọc này do người có năng lực hành vi dân sự thực hiện, không trái pháp luật và đạo đức xã hội… Bản án sơ, phúc thẩm nhận định hơn 200 triệu đồng đó không phải tiền đặt cọc là không có căn cứ pháp luật…

Dù các cơ quan địa phương đã có kiến nghị gần một năm nay nhưng ông C. cho biết vẫn chưa thấy sự phản hồi nào từ TAND Tối cao, VKSND Tối cao. Ông lại liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền tại địa phương thì được biết các cơ quan này sẽ tiếp tục kiến nghị…

Vi phạm nguyên tắc tự thỏa thuận

Cùng với văn bản kiến nghị nêu trên của Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Đồng Nai, cuối năm 2009, VKSND tỉnh cũng có công văn gửi VKSND Tối cao đề nghị kháng nghị bản án trên theo thủ tục giám đốc thẩm… Ngoài những căn cứ mà Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh nêu, VKSND tỉnh còn cho rằng theo Nghị quyết 01 ngày 16-4-2003 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao, “Trong trường hợp hợp đồng đặt cọc chỉ để đảm bảo cho giao kết hợp đồng hoặc chỉ đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa đảm bảo cho việc giao kết vừa đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết, hoặc không được thực hiện, hoặc bị vô hiệu thì phải chịu phạt cọc…”. VKSND tỉnh khẳng định hợp đồng của hai bên có thể hiện số tiền cọc trên nhằm đảm bảo thực hiện hợp đồng. Khi bên bán vi phạm thì bị phạt cọc như hai bên thỏa thuận. Bản án của tòa tuyên bồi thường giá trị đất đã không đảm bảo được nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận của đương sự theo quy định của luật.

SOURCE: BÁO PHÁP LUẬT TPHCM

 

YÊU CẦU DỊCH VỤ/TƯ VẤNLuat Khai Phong tu van
CÔNG TY LUẬT KHAI PHONG
Địa chỉ: P212-N4A, Lê Văn Lương, Thanh Xuân, Hà Nội
Điện thoại: 04.35641441 / 39973456 - Fax: 04.35641442
Email: Địa chỉ email này đã được bảo vệ từ spam bots, bạn cần kích hoạt Javascript để xem nó.
---------------------------------------------------------------------------------
 
 
Thu hẹp | Mở rộng
 

busy