Công ty Luật Khai Phong

STT

Vấn đề

Điều khoản điều chỉnh

Tiêu chí chưa đạt

Phân tích vấn đề

1.

Tên gọi của Luật: Luật Kinh doanh bất động sản (Luật KDBĐS)

Điều 1; khoản 4, Điều 4, Luật KDBĐS

Tính khả thi và hợp lý

Điều 1 Phạm vi điều chỉnh: Luật này quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản; quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản. Ở đây vấn đề ngay tại Điều 1 này đã thể hiện tính không thống nhất và hợp lý bởi những giao dịch bất động sản là hành vi dân sự được quy định cụ thể trong Bộ Luật Dân sự 2005 (Phần thứ ba: Nghĩa vụ dân sự và hợp đồng dân sự).

Tại Khoản 4, Điều 4 quy định Giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. là chưa thống nhất với quy định của Bộ Luật Dân sự 2005.

Khuyến nghị: Nên gọi là Luật Bất động sản hoặc Luật Kinh doanh và giao dịch bất động sản sẽ đầy đủ và toàn diện hơn, phù hợp với phạm vi điều chỉnh của Luật và thống nhất với Bộ Luật Dân sự.

2.

Điều kiện về vốn pháp định khi kinh doanh bất động sản

Điều 8, Luật Kinh doanh bất động sản và Điều 3 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ

Tính khả thi, tính minh bạch

Khoản 1, Điều 8, Luật Kinh doanh bất động sản quy định Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của Pháp luật.

Điều 3, Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định Doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định là 6 (sáu) tỷ đồng Việt Nam. Trong khi đó theo quy định của Bộ luật Dân sự thì các bên khi giao dịch mua bán bất động sản không cần điều kiện trên. Rõ ràng có sự khác biệt về điều kiện trong trường hợp Giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản (không cần vốn pháp định) với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản (phải có vốn pháp định là 6 tỷ đồng).

Mặt khác, Khi tổ chức, cá nhân khi được cơ quan có thẩm quyền làm chủ đầu tư Dự án kinh doanh bất động sản thỏa mãn điều kiện về tài chính: Chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu ít nhất bằng 20% tổng mức đầu tư Dự án nói chung và 15% đối với Dự án là nhà ở (phải điều 5, Nghị định 153/2007/NĐ-CP). Như vậy điều kiện bắt buộc về vốn pháp định đối với pháp nhân khi kinh doanh bất động sản (6 tỷ VNĐ) trong trường hợp này không có ý nghĩa thực tiễn.

Ngoài ra, trong thực tế có nhiều doanh nghiệp không đủ năng lực về tài chính nhưng bằng cách này hay cách khác lại được giao làm chủ đầu tư các dự án quá khả năng tài chính của họ, dẫn đến tình trạng nhiều dự án đã phải chậm tiến độ hoặc chuyển nhượng cho các đối tác khác, đây là một trong những nguyên nhân góp phần thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian qua vừa thiếu minh bạch vừa thiếu năng lực, sức cạnh tranh yếu.

Khuyến nghị: Làm chủ đầu tư Dự án Kinh doanh bất động sản đòi hỏi doanh nghiệp phải cần có nhiều điều kiện cần và đủ về tài chính và nguồn lực khác, mặt khác có rất nhiều các loại dự án bất động sản khác nhau cả về quy mô, tính chất, công năng và mục đích đầu tư cững như tổng mức đầu tư, việc quy định Chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% tổng mức đầu tư dự án vô hình chung điều kiện vốn pháp định cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này không còn mấy ý nghĩa. Khuyến nghị bãi bỏ quy định điều kiện về vốn pháp định đối với kinh doanh bất động sản.

3.

Cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản cho đối tượng là công chức nhà nước

Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 14, Điều 15 Nghị định 153/2007/NĐ-CP

Tính khả thi

Tại các quy định trên: Cá nhân là cán bộ, công chức nhà nước thì không được cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản. Trong thực tế nhiều Trung tâm, sàn giao dịch đang hoạt động theo mô hình đơn vị sự nghiệp công lập có thu, phần lớn cán bộ nhân viên đều là Viên chức, Công chức nhà nước vẫn đang hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản nhưng họ đều không có chứng chỉ hành nghề theo quy định. Trong khi đó, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì bắt buộc họ phải có chứng chỉ hành nghề mới được kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Khuyến nghị: Cần bổ sung các quy định của pháp luật về những trường hợp cụ thể khi cán bộ, nhà nước hoạt động trong các đơn vị như trên sẽ được cấp chứng chỉ hành nghề theo quy định.

4.

Quy định về điều kiện hoạt động của Sàn giao dịch BĐS

Luật KDBĐS, NĐ 153/2007/NĐ-CP

Tính minh bạch, tính hợp lý

Hiện nay, trên toàn quốc có 913 sàn Giao dịch bất động sản đã đăng ký và hoạt động. Theo thống kê của Bộ Xây dựng trong tổng số 557 sàn bất động sản được kiểm đếm, mới chỉ có 15% sàn đủ điều kiện hoạt động và tương đối minh bạch. Sắp tới, bộ Xây dựng sẽ phối hợp với một số ngành chức năng rà soát các sàn bất động sản, sàn nào đủ điều kiện hoạt động và có tính chuyên nghiệp mới được tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản.

Điều 22, 28, 33 Luật Kinh doanh bất động sản quy định sản phẩm BĐS của tổ chức, các nhân kinh doanh BĐS khi mua, bán, cho thuê thì bắt buộc phải thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS,

Trong khi đó, pháp luật về kinh doanh bất động sản lại đang thiếu những cơ chế để khuyến khích người dân thực hiện giao dịch qua sàn. Do vậy, tỷ lệ các giao dịch BĐS được thực hiện qua sàn giao dịch hiện nay chiếm tỷ lệ nhỏ trên thị trường.

Dự án kinh doanh BĐS có vốn đầu tư cho BĐS lớn nên các các chủ đầu tư muốn xác định được người mua trước khi thực hiện dự án, đồng thời cũng để huy động vốn trước. Trên cơ sở các quy định của pháp luật về thời điểm và điều kiện được huy động vốn, các chủ đầu tư tìm cách huy động vốn thông qua hình thức hợp đồng góp vốn đầu tư kèm theo quyền mua đất nền hoặc căn hộ dẫn đến sản phẩm BĐS được giao dịch thông qua sàn giao dịch BĐS giảm đi.

Khuyến nghị :

(i) Cần xây dựng cơ chế khuyến khích doanh nghiệp và người dân thực hiện các giao dịch BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS; hạn chế số lượng sản phẩm BĐS chủ đầu tư được quyền bán không qua sàn giao dịch.

(ii) Cần quy định cụ thể hơn về điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS theo hướng nâng cao yêu cầu về nhân sự, chuyên môn; quy định cụ thể điều kiện về cơ sở vật chất tối thiểu cho sàn giao dịch hoạt động.

(iii) Cần quy định cụ thể việc niêm yết bất động sản (bao gồm niêm yết giá, thông tin về bất động sản ), quy định các mức phí, hoa hồng trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản.

5.

Việc đào Đào tạo, cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá bất động sản

Nghị định 153/2007/NĐ-CP và Thông tư số 13/2008/TT-BXD

Tính công tính hợp lý và thống nhất

+ Theo quy định của pháp luật và hướng dẫn của Bộ Xây dựng tại Thông tư số 13/2008/TT-BXD, người có nhu cầu cấp chứng chỉ hành nghề Môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý sàn giao dịch bất động sản phải có Giấy chứng nhận đã qua lớp đào tạo do các tổ chức được Bộ Xây dựng cho phép tổ chức các khoá đào tạo chuyên ngành nêu trên. Để đạt được kết quả theo yêu cầu, người có nhu cầu phải tham dự một khoá đào tạo thời gian từ 1 đến 3 tháng. Cho dù người đó đã từng có trình độ đại học hay trên đại học. Như vậy, quy định hiện hành về đào tạo nghiệp vụ để cấp Chứng chỉ hành nghề Môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý sàn giao dịch bất động sản  đang có những bất cập ngay từ đầu vào: Người có trình độ THPT, Trung cấp, cao đẳng, đại học và ngay cả trên đại học đang được xem là đồng hạng, nếu muốn hành nghề Môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý sàn giao dịch bất động sản, họ đều phải tham dự khoá học như trên.

+ Trong thực tế hiện nay có rất nhiều người Việt Nam đã tham dự các khoá đào tạo chuyên ngành sâu do các nước ngoài (Mỹ, Úc, Nhật, Singapo, Hàn Quốc, các nước Châu Âu . . .) đào tạo, như: Định giá nhà chung cư; Môi giới bất động sản nhà ở, Môi giới bất động sản thương mại, công nghiệp; Chuyên gia môi giới bất động sản cao cấp; Định giá bất động sản . . . Mọi người khi được cấp các Giấy chứng nhận nêu trên họ đều có quyền hành nghề hầu hết các nước đều được công nhận; tuy nhiên, mặc dù họ là người Việt Nam nhưng vẫn chưa được thừa nhận là hợp lệ, hợp pháp để hành nghề, vẫn phải qua các khoá học nội địa thì mới đủ điều kiện. Đây là một thực tế bất hợp lý so với quy định quốc tế và quá trình hội nhập vào WTO của Việt Nam.

Khuyến nghị Việc cấp chứng chỉ hành nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản (Môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý sàn giao dịch bất động sản) là cần thiết. Để đảm bảo việc quản lý của Nhà nước, từng bước tăng cường tính minh bạch, hoạt động chuyên nghiệp của thị trường bất động sản, đơn giản thủ tục hành chính nhưng vẫn đảm bảo nội dung về chuyên môn, nghiệp vụ, cần rà soát, điều chỉnh phân định rõ trách nhiệm, thẩm quyền của các cơ quan chức năng của Nhà nước phải làm gì? các Hiệp hội nghề nghiệp làm gì và người có nhu cầu cấp Chứng chỉ phải đảm bảo các điều kiện gì, kiến nghị:

Cần sửa đổi quy định về cấp chứng chỉ hành nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản:

• Trường hợp được cấp Chứng chỉ hành nghề:

Người có trình độ đại học trở lên có chuyên ngành về Môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý sàn giao dịch bất động sản; người có các chứng chỉ (giấy chứng nhận) đào tạo chuyên ngành do cơ quan có thẩm quyền (trong và ngoài nước) cấp, có nhu cầu hành nghề Môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý sàn giao dịch bất động sản thì phải đăng ký hành nghề (đăng ký kinh doanh) theo quy định của pháp luật.

• Trường hợp được cấp chứng chỉ hành nghề nhưng không phải tham dự các khoá học theo quy định tại Thông tư 13/2008/TT-BXD:

Người có trình độ đại học trở lên có chuyên ngành liên quan về Môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý sàn giao dịch bất động sản, có kinh nghiệm hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản ít nhất 5 năm; nay có nhu cầu hành nghề Môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý sàn giao dịch bất động sản, thì phải làm thủ tục Đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Chứng chỉ hành nghề.

• Trường hợp được cấp chứng chỉ hành nghề nhưng phải tham dự các khoá học theo quy định tại Thông tư 13/2008/TT-BXD:

Người có trình độ đại học nhưng không có chuyên ngành liên quan về Môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý sàn giao dịch bất động sản; người có trình độ trung cấp hoặc THPT phải tham dự khoá học theo quy định tại Thông tư 13/2008/TT-BXD mới được cấp Chứng chỉ hành nghề.

6.

Quy định về tổ chức xã hội – nghề nghiệp tham gia cấp chứng chỉ hành nghề

Theo quy định của Luật Doanh nghiệp và Điều 15 Luật Kinh doanh bất động sản

Tính khả thi và hợp lý và thống nhất

+ Khoản 1, Điều 9, Nghị định 102/2010/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết thi hành một số Điều của Luật Doanh nghiệp quy định: “Chứng chỉ hành nghề quy định tại khoản 2 Điều 7 của Luật Doanh nghiệp là văn bản mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam hoặc hiệp hội nghề nghiệp được Nhà nước ủy quyền cấp cho cá nhân có đủ trình độ chuyên môn và kinh nghiệm nghề nghiệp về một ngành, nghề nhất định”. Chứng chỉ hành nghề Môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý sàn giao dịch bất động sản không yêu cầu về kinh nghiệm nghề nghiệp nên chỉ là loại văn bản cấp cho cá nhân có đủ trình độ chuyên môn nhất định về kinh doanh dịch vụ bất động sản. Chứng chỉ hành nghề Môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý sàn giao dịch bất động sản được cấp dựa trên căn cứ chủ yếu là bằng tốt nghiệp trung cấp nghề trở lên (hoặc tốt nghiệp THPT - nếu là Môi giới BĐS) và có Giấy chứng nhận đã tham dự lớp học chuyên môn về Môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý sàn giao dịch bất động sản do các cơ sở đủ điều kiện theo quy định của pháp luật cấp. Do đó, trong thực tế nếu Hiệp hội nghề nghiệp có đủ điều kiện và khả năng đảm nhận chức năng hoạt động dịch vụ công nêu trên thì nên bổ sung quy định này vào Luật.

Khuyến nghị: Bổ sung thêm quy định: khuyến khích các Hiệp hội nghề nghiệp đầu tư các điều kiện cần thiết để được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ủy quyền thực hiện việc cấp chứng chỉ hành nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản.

7

Các quy định về việc huy động vốn

Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản

Điều 4, 5 Nghị định 153/2007/NĐ-CP

Điều 39 Luật Nhà ở

Mục 1 Phần VIII Thông tư 04/2006/TT-BXD ngày 18/8/2006

Tính khả thi,

tính thống nhất

Thời điểm huy động vốn từ người mua

Các quy định của pháp luật về thời điểm chủ đầu tư dự án bất động sản được huy động vốn từ người mua có nhiều mâu thuẫn:

Điều 14 Luật Kinh doanh BĐS quy định chủ đầu tư và khách hàng được thỏa thuận về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho BĐS.

Điều 4 Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định việc ứng tiền trước phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật.

Điều 39 Luật Nhà ở quy định: trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã xây dựng xong phần móng.

Trong khi đó, mục 1, phần VIII Thông tư 04/2006/TT-BXD ngày 18/8/2006 hướng dẫn thực hiện Quy chế khu đô thị mới cho phép chủ đầu tư được huy động vốn từ khi chủ đầu tư đã giải phóng mặt bằng và bắt đầu triển khai xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo giai đoạn đầu tư, nghĩa là sớm hơn thời điểm “đã xây dựng xong phần móng” được quy định tại Điều 39 Luật Nhà ở.

Việc các văn bản quy định chủ đầu tư được huy động tiền ứng trước của khách hàng từ  nhiều thời điểm khác nhau khiến các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong việc thực hiện.

Mức huy động vốn

Điều 5 Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định: “Đối với dự án khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, chủ đầu tư dự án phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt. Đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt.” Trong thực tế, nhiều chủ đầu tư cùng lúc có thể triển khai nhiều dự án, nhất là những dự án lớn. Việc quy định vốn sở hữu của Chủ đầu tư không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt. Ở đây chưa quy định cụ thể là cho từng dự án hay là cộng gộp chung cho các dự án do Chủ đầu tư đang thực hiện, và nếu là gộp chung thì vốn chủ sở hữu của Chủ đầu tư phải rất lớn mới đủ điều kiện, sẽ rất khó khăn cho các doanh nghiệp trong nước và sẽ làm giảm tính cạnh tranh giữa doanh nghiệp trong nước với các doanh nghiệp nước ngoài. Nhưng nếu chỉ tính cho từng dự án thì tính bình quân trên tổng mức đầu tư của các dự án sẽ không đáp ứng điều kiện theo quy định của Pháp luật.

Khuyến nghị:

(i) Cần sửa đổi các văn bản thống nhất về thời điểm Chủ đàu tư được huy động vốn để tránh sự chồng chéo, mâu thuẫn và gây khó khăn trong quá trình áp dụng pháp luật.

(ii) Cần quy định cụ thể về mức vốn chủ sở hữu tối thiểu của Nhà đầu tư để bảo đảm thực hiện của một hay nhiều dự án.

8

Các quy định đối với nhà đầu tư

Khoản 3 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP

Tính hợp lý

Nhà đầu tư cấp 1 và cấp 2

Theo quy định tại mục a, khoản 3 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP: Đối với trường hợp Ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II (quy định tại điểm b khoản 1 Điều 9, NĐ 71) thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II sau khi đã giải phóng mặt bằng của dự án và đã thực hiện khởi công xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án. Sau khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án thì chủ đầu tư cấp I được ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư cấp II.

Trong trường hợp chủ đầu tư cấp II có nhu cầu huy động vốn để xây dựng nhà ở trên diện tích đất nhận chuyển nhượng của chủ đầu tư cấp I thì chỉ được ký hợp đồng huy động vốn sau khi đã có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký với chủ đầu tư cấp I, có thỏa thuận trong hợp đồng về việc chủ đầu tư cấp II được huy động vốn để xây dựng nhà ở và đã có đủ các điều kiện để huy động vốn theo quy định tại khoản này; trường hợp chưa chuyển quyền sử dụng đất từ chủ đầu tư cấp I sang chủ đầu tư cấp II theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc huy động vốn phải được chủ đầu tư cấp I đồng ý bằng văn bản.

Khuyến nghị: Cần bỏ quy định về việc chủ đầu tư cấp 2 khi huy động vốn trong trường hợp chưa chuyển quyền sử dụng đất từ chủ đầu tư cấp I sang chủ đầu tư cấp II theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc huy động vốn phải được chủ đầu tư cấp I đồng ý bằng văn bản

9

Các quy định liên quan đến thủ tục hành chính

Điều 40 Luật Đất đai

Khoản 8, Điều 8 Thông tư 16/2010/TT-BXD

Tính minh bạch, tính khả thi

Thủ tục hành chính phức tạp

Theo quy định tại Điều 40 Luật Đất đai thì hình thức thu hồi đất cùng một mục đích thu hồi để phát triển kinh tế nhưng một loại do Chính phủ thu hồi và đền bù theo giá do Nhà nước quy định, loại khác để các doanh nghiệp tự thỏa thuận theo giá do cơ chế thị trường điều tiết. Do đó, trên thực tế nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp nhiều khó khăn trong việc thỏa thuận đền bù với các hộ gia đình, cá nhân có đất nằm trong quy hoạch của dự án bất động sản.

Khoản Điều 8 Thông tư 16/2010/TT-BXD quy định người mua phải xuất trình giấy xác nhận của Sở Xây dựng về nhà được chia theo hợp đồng góp vốn để làm cơ sở cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Quy định này phiền hà hơn so với vơi quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà được quy định ở Luật Nhà ở (Điều 10, 15), Nghị định 71/2010/NĐ-CP (Điều 45) và Nghị định 88/2009/NĐ-CP (Điều 8). Điều này cũng làm giảm tính hấp dẫn của môi trường đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh BĐS.

Khuyến nghị:

(i) Cần rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định về thủ tục hành chính trong đầu tư kinh doanh BĐS theo hướng công khai, minh bạch, giản tiện cho nhà đầu tư; hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về BĐS để cho các nhà đầu tư dễ dàng tra cứu, tìm hiểu thông tin trước khi đi đến quyết định đầu tư.

(ii) Sửa đổi Thông tư 16/2010/TT-BXD theo hướng bỏ nội dung quy định phải có xác nhận của Sở Xây dựng về việc phân chia nhà làm cơ sở pháp lý để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

10

Quy định về thuế thu nhập cá nhân trong hoạt động kinh doanh bất động sản

Luật Thuế thu nhập cá nhân, Thông tư 161/2009/TT – BTC,

Điều 2 Thông tư 02/2010/TT-BTC

Tính hợp lý

Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân và Thông tư 161/2009/TT- BTC, mọi cá nhân có thu nhập từ chuyển quyền mua căn hộ, mua nền nhà đều có nghĩa vụ phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Cơ quan thuế không quan tâm bất động sản đó là nhà đã bàn giao hay đang xây dựng, căn hộ chỉ mới có trong hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công; là đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở đã phân lô giao nền hay mới trong giai đoạn đền bù giải tỏa... mà chỉ cần có chuyển nhượng quyền mua căn hộ, mua nền đất thì đều phải kê khai, nộp thuế thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, trong trường hợp đó là bất động sản tương lai duy nhất thì Điều 2 Thông tư 02/2010/TT-BTC lại tước bỏ gần như  hoàn toàn quyền được miễn thuế thu nhập cá nhân bằng việc quy định: “Việc miễn thuế thu nhập cá nhân chỉ áp dụng đối với cá nhân chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất mà nhà ở, đất ở này đã được cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng”... Chúng tôi cho rằng nếu cá nhân đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở thì họ sẽ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở đó chứ không thể chuyển nhượng quyền mua căn hộ, nền nhà được. Còn nếu nhà hoặc công trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công thì vào thời điểm đó không thể có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở vì không cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nào cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng cho họ. Trên thực tế, nhiều trường hợp góp vốn đã được giao đất hoặc căn hộ nhưng nhiều năm sau vẫn chưa có sổ đỏ, khi chuyển nhượng các bất động sản này đều không được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Khuyến nghị:

Cần sửa đổi các văn bản hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân theo hướng xác định rõ việc chuyển nhượng bất động sản là nhà đã bàn giao hay đang xây dựng, căn hộ chỉ mới có trong hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công; là đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở đã phân lô giao nền hay mới trong giai đoạn đền bù giải tỏa có thuộc sở hữu đầu tiên của người chuyển nhượng hay không, không phụ thuộc vào việc họ đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hay chưa.

11

Quản lý đất đai trong thị trường bất động sản

Điều 63 Luật Đất đai

Tính thống nhất

Điều 63: …Nhà nước quản lý đất đai trong việc phát triển thị trường BĐS bằng các biện pháp sau đây:

3. Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường BĐS.

Khuyến nghị:

Sửa đổi Điều 63 của Luật Đất đai cho thống nhất với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản

12

Thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản

Điều 46, 47 Luật Kinh doanh BĐS

Tính minh bạch

Điều 46: …

2. Mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận…

Điều 47: …

2. Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận…

Khuyến nghị:

Bổ sung thêm nội dung quy định cụ thể mức trần tối đa (tỷ lệ % hoặc giá trị cụ thể. Ví dụ: Mức thù lao về môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận nhưng tối đa không quá 3% giá trị BĐS hoặc 3 tỷ VNĐ) về mức thù lao và hoa hồng môi giới bất động sản, khắc phục tình trạng hiện nay mỗi nơi mỗi giá, làm cho thị trường bất động sản kém minh bạch và dễ tạo kẽ hở cho “cò BĐS” trục lợi.

13

Kinh doanh bất động sản là nhà ở  

Thông tư số 16/2010/TT-BXD

Tính thống nhất

Hướng dẫn việc tính  diện tích nhà chung cư khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà  ở được xác định trên cơ sở diện tích  thông thủy hoặc tính từ tim tường . tronh khi Luật Nhà ở chỉ quy định tính theo diện tích thông thủy.

Khuyến nghị:

Đề nghị Bộ Xây dựng bãi bỏ những hướng dẫn trái Luật nhà ở về phương pháp tính diện tích nhà chung cư cho thống nhất với Luật Nhà ở.